Yoksa kentsel dönüşüm bir köşe dönüşüm aracı mı?

En son Kaleiçi ile ilgili duydum. Kısa bir süre önce belediye yetkilileri Binevler'de başlayacağını dillendirdiler. Zübeyde Hanım zaten tetikte bekliyor. Anımsarsınız geçtiğimiz yıllarda dönemin Belediye Başkanı Hamdi Sedefçi, Eski Küçük Sanayi Sitesi için bir kentsel dönüşüm önerisi ile çıkmıştı ortaya. Hatta o dönemlerde Bostanpazarı, Uzunkaldırım ve Kirişhane için de çalışmalar yapılmıştı. Ancak bu güne değin somut hiçbir sonuç çıkmadı ortaya. Bir - iki parselde eski yapıları yıkılıp yerine yenilerini yapma girişimi dışında bir hareket göremedik.

Aslında kentsel dönüşüm ilk olarak Menzilahır Mahallesi için gündeme gelmişti. Özellikle Sepetçiler ve Kemikçiler bölgelerindeki sağlıksız, teknik olarak sorunlu, altyapısı olmayan yaşam alanlarının insanca yaşanır hale getirilmesi için planlanmıştı. Eski TOKİ olarak bilinen Fırınlarsırtı yerleşimin bulunduğu taşınmazlar Edirne Belediyesi tarafından kamulaştırılmış ve karşılıksız olarak TOKİ'ye devredilmişti.

Aslında TOKİ ve bazı yerel siyasetçiler ısrarla bugünkü yeni TOKİ alanını imara açmak istemişlerdi. Bu alanda TOKİ tarafından hazırlanan imar planı önerisi de Edirne Belediyesi'ne iletilmişti. Ancak belediyenin karşı duruşu nedeniyle ilk girişimleri başarısız olunca Fırınlarsırtı'nda (Eski TOKİ) çalışmayı kabullenmek zorunda kalmışlardı. Ücretsiz aldıkları arsalar karşılığında Menzilahır için sosyal içerikli bir proje geliştirecekler ve bölgede yaşayanların yaşam tarzlarına uygun çok katlı olmayan yapılar yapacaklardı. Ancak bu beklenti boşa çıktı, bir süre sonra TOKİ bahaneler üretmeye başladı ve sonuç olarak da yatırımcı bulamadığını, projeyi finanse edemeyeceğini bildirdi. Ve ardında şu anda Eski TOKİ diye bilinen yapıları yaptırarak sattı. Belediyenin kamulaştırma bedeli kayıp hanesine yazıldı, Edirne'de böylesi bir sosyal proje uygulamak da hayal oldu.

Kentsel dönüşüm zaten doğal süreci içinde kendiliğinden oluşan bir olgudur. Teknik olarak içinde yaşanması olanaksız hale gelen ve tehlike arz eden yapılar ile günün gereksinmelerini karşılamayan ve belli bir özelliği olmayan yapıların yıkılarak yerlerine yenilerinin yapılması zaten sürmektedir. Ancak şu anda konuşulan ve iştah kabartan 'kentsel dönüşüm' bir toplu yıkım ve yerine içinde daha fazla nüfusun barınabileceği yeni yapılar yapılmasıdır. Ve bu nedenle de gerek geçen dönem küçük sanayi alanlarında ve bu dönemde ise Binevler'de konuşulan mevcut düşük yoğunluk yerine birkaç kat fazla yapıların yapılmasıdır.

Taşınmaz sahiplerinin talebi mevcut konut veya işyerleri yerine, bire bir, hatta daha fazla yeni yapı sahibi olmaktır. Yapımı üstlenecek müteahhit mevcut mülk sahiplerinin bu taleplerini karşıladıktan sonra fazladan yapacağı bölümlerle maliyetini çıkarmak ve kar etmeyi hedefleyecektir. Belediye şayet kişisel bir talepleri yoksa, bu bölgede bulunan kamu taşınmazlarından, yani yol, meydan ve yeşil alanlardan arsa üreterek gelir sağlamayı amaçlayacaktır.

Projenin hayalciliğini, Edirne'de gerçekleşmesi çok zor olan bir büyüklükte olmasını bir yana koyarsak küçük sanayi alanlarında bunun sağlanabilmesi olanaklı olabilir. Binevler'de iki ya da üç katlı yapıları yıktığınızda yerine yapılacak yapıların ne büyüklükte olması gerekir? Öyle bir fark olmalı ki, karlılık müteahhitleri çekebilsin. Bu günkü yapıların 3 katı büyük yapılar yapabilirseniz halk arasında bilinen şekliyle yüzde 35 karşılığı inşaat olabilir. Bu günkünden üç kat daha büyük yapı yaptığınızda içinde oturanların alabileceği ancak eski evi veya işyeri kadar olacaktır.

Şayet iki katı yapı yapılırsa mevcut mülk sahiplerinin maliyet farkını müteahhide ödemesi gerekecektir. Zaten şu ana kadar birçok kentte uygulanabilen bu olmaktadır. Şimdi önümüzde iki seçenek var: Ya mevcut açık alanları koruyarak yoğunluğu çok artırmadan yapıları yenilemek, ki bu durumda mal sahiplerinden ödeme istenmesi kaçınılmazdır. Ya da çok yoğun bir yapılaşma ile mülk sahipleri için yapılacak birer birimi finanse etmek. Bu durumda açık alanların azaltılması, katların yükselmesinden başka çözüm kalmayacak. Peki bir koyup iki almak yok mu? O zaten bir hayal, aklınızdan bile geçirmeyin.

Zübeyde Hanım, EFAS gibi yerleşimlerin ise hiç şansı yok. Çünkü buralarda yapıların oturduğu parseller çok küçüktür. Ve yapıların çevrelerinde yer alan açık alanlar kamuya aittir. Özellikle Gecekondu Önleme Bölgesi olarak taşınmazları tahsis ile alınmış olan Zübeyde Hanım bölgesinde bundan kaynaklanan kısıtlamalar da olacaktır.

Ya Kaleiçi ne olacak? Aslında o bölgede yapılması gereken kentsel değil, tarihsel dönüşüm. Bölge karakterine uymayan, birçoğunun yasal izni de olmayan yapıları temizlemekle başlanabilir işe. Bunun en kolayı da askeri lojmanlardır. Ancak ne yazık ki yeni onaylanan planlarda o bölge diğer taraflardan ayrı tutulmuş ve bir anlamda koruma altına alınmıştır. Gerek lojmanlar gerekse diğer betonarme yapıların yapıldığı dönem ve yapım teknikleri göz önüne alındığında en ufak bir incelemede dayanıksız, tehlike arz eden yapı sınıfında çıkacaktır. Kentsel dönüşümün en önemli hedefinin depreme ve diğer doğal afetlere dayanamayacak yapıları tespit ederek, tahliye etmek ve yıkmak olduğunu biliyoruz hepimiz ama dillendirmeye korkuyoruz. Hadi biraz cesaret, önce tarihi merkezi dönüştürelim'¦